Otel Doluluk Oranı, ADR ve RevPAR Hesaplama

Doluluk, ADR ve RevPAR nedir?

Konaklama işletmelerinde satış performansı üç temel göstergeyle izlenir. Doluluk oranı, satışa açık odaların ne kadarının satıldığını gösterir. ADR (ortalama günlük oda fiyatı), satılan bir odanın ortalama getirisidir. RevPAR (müsait oda başına gelir) ise bütün müsait odaların ortalama getirisidir; satılan ve boş kalan odaların ikisini de içerir. Üçü de aynı üç sayıdan çıkar: müsait oda-gece, satılan oda-gece ve oda geliri.

• Müsait oda-gece = oda sayısı × dönemdeki gün sayısı
• Doluluk oranı = satılan oda-gece ÷ müsait oda-gece
• ADR = oda geliri ÷ satılan oda-gece
• RevPAR = oda geliri ÷ müsait oda-gece = ADR × doluluk oranı

Neden RevPAR’a bakılır?

Yalnızca doluluğa bakmak yanıltıcı olabilir: odaları çok ucuza satarak %100 doluluğa ulaşmak mümkündür. Yalnızca ADR’ye bakmak da yanıltıcıdır: yüksek fiyat belirleyip odaların yarısını boş bırakmak ADR’yi yükseltir ama toplam geliri düşürebilir. RevPAR iki etkiyi tek sayıda birleştirir; fiyat politikası değiştiğinde gelirin gerçekten artıp artmadığını gösterir. Öte yandan RevPAR maliyetleri, komisyonları ve kârı göstermez; kârlılığı ayrıca değerlendirmek gerekir.

Çalışılmış örnek

50 odalı bir otel 30 günlük bir dönemde 1.050 oda-gece satmış ve 1.575.000 ₺ oda geliri elde etmiş olsun. Bu rakamlar tamamen varsayımsaldır.

• Müsait oda-gece: 50 × 30 = 1.500
• Doluluk: 1.050 ÷ 1.500 = %70
• ADR: 1.575.000 ÷ 1.050 = 1.500,00 ₺
• RevPAR: 1.575.000 ÷ 1.500 = 1.050,00 ₺ (kontrol: 1.500 × 0,70 = 1.050)

Hedef RevPAR 1.200 ₺ ise iki yol vardır. ADR 1.500 ₺’de kalırsa gereken doluluk 1.200 ÷ 1.500 = %80 olur. Doluluk %70’te kalırsa gereken ADR 1.200 ÷ 0,70 = 1.714,29 ₺ olur. Araç bu iki karşılığı ve farklı doluluk düzeyleri için gereken ADR değerlerini gösterir; hangisinin gerçekçi olduğuna pazar koşullarına bakarak siz karar verirsiniz.

Hesapta hangi gelir ve hangi oda sayısı kullanılır?

• Oda geliri KDV ve varsa konaklama vergisi hariç, yalnızca oda satışlarından oluşmalıdır. Yiyecek-içecek, spa, transfer gibi gelirler RevPAR’a katılmaz.
• Oda sayısı satışa açık oda adedidir. Bakım veya tadilat nedeniyle kapalı odaları sayıp saymama kuralınızı her dönemde aynı uygulayın; aksi halde dönemler karşılaştırılamaz.
• İkram ve iç kullanım odaları için de tutarlı bir kural belirleyin: bu odaları satılan sayıp saymamak doluluk ve ADR’yi değiştirir.
• Komisyonlar brüt gelirden düşülmediyse sonuç brüt RevPAR’dır; net değer için komisyon sonrası geliri girin ve hangisini kullandığınızı not edin.

RevPAR’ı hangi unsurlar etkiler?

RevPAR’ın iki bileşeni farklı kaldıraçlara bağlıdır. Doluluk; talebe, satış kanallarının dağılımına, rezervasyonların ne kadar önceden yapıldığına ve boş gecelerin nasıl doldurulduğuna bağlıdır. ADR ise oda tipi karması, paket ve ek hizmet satışı, minimum konaklama kuralları ve kanal komisyonlarıyla şekillenir. İki bileşeni birlikte izlemek önemlidir: biri artarken diğeri düşebilir ve RevPAR değişmeden kalabilir. Bu yüzden hedefe giden yolu seçerken yalnızca bir göstergeyi iyileştirmeye çalışmak yerine, farklı doluluk ve ADR kombinasyonlarının sonuca etkisini karşılaştırmak daha sağlıklıdır.

Sonuçları yorumlarken

Tek bir aylık değer yerine hafta içi ve hafta sonu, sezon ve sezon dışı gibi dönemleri ayrı hesaplamak fiyat kararları için daha öğreticidir. Aynı dönemi bir önceki yılla karşılaştırırken doluluk, ADR ve RevPAR’ın hangisinin değiştiğine bakın: RevPAR yükselirken doluluk düşüyorsa artışı fiyat taşıyor demektir. Kanal, ülke veya oda tipi bazında ayrı ayrı hesap yapmak, hangi satışın ortalamayı yukarı ya da aşağı çektiğini gösterir.